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清算土地增值稅不能手軟

國家稅務總局日前發布有關通知,要求各地從今年2月1日起,開展房地產開發企業土地增值稅清算,正式向企業征收30%-60%不等的土地增值稅。而上海地產商準備聯合上書反對清算土地增值稅。據《21世紀經濟報道》1月20日報道:1月19日,上海浦東新區的一家房地產企業負責人透露,上海一些大型房地產開發商曾經秘密碰過一次面,“準備聯合起來給市里主要領導‘上書’,希望能考慮一下企業的生存問題。”

    毫無疑問,土地增值稅的嚴格征收會對房地產企業利潤產生影響,受到沖擊最大的是那些低價拿地,高價出讓的企業,拿地越便宜,企業利潤越高,需要繳納的增值稅也就越高;房價抬得越高,房價利潤越大,需要交納的增值稅也就越高。這些都會導致房產開發商土地開發成本的增加,利潤大幅度減少,可以說這一旨在宏觀調控房地產的稅收政策,觸及了房地產商的“痛處”,他們出聲“叫痛”,大喊“要命”是在預料之中的。

    但是,這也不至于危及到那些大型房地產企業,尤其是上海的房地產巨商的“生存”吧?房產開發一直是社會公認的“暴利行業”,盡管沒有哪個房產開發商承認其“暴利”,這次上海的房產商也表示“并沒有外界說的那么‘暴利’”。可就在前不久,財政部對部分房地產企業進行抽查后,發現不少開發商隱瞞了數額不小的利潤,存在超過100%乃至200%以上的暴利,如按開發商自身投入的自有資金計算資本利潤率則會更高。上海市統計局公布的數據也表明:2005年,上海市房地產企業銷售收入達2160多億。該專家據此估算,其毛利至少在1200億以上。2004年和2006年也大致如此。

    房地產投資的熱度、房價的高位運行以及其快速的漲幅,都是由政府投入大量資金不斷改善道路交通等城市公共設施和環境而托起的,因而政府通過對房產開發的增值額征收較高稅款的方式獲得相應的回報也是理所當然的。而房產開發商又豈有隱瞞利潤,軟磨硬抗清繳土地增值稅之理呢?!

    早在1993年底,國務院就頒布了《土地增值稅暫行條例》。從該《條例》規定的計稅依據和四級超率累進稅率的設計來看。開發商轉讓房地產所取得的增值額越大,稅率就越高,應繳納的稅額就越多,如果地價在開發期限內飆漲,也就會導致開發商囤地和開發成本大增。當高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時,房產商就會不再哄抬房價,致使房價回歸供需平衡的市場規律。

    但由于房產開發一般周期較長,土地增值額在較短的期限內難于核準核定,加之《條例》缺乏剛性的結算征收規定,在執行上曾被一度擱置,后來制定的《實施細則》規定:由于涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅。因此,目前各地土地增值稅征收大都采用了“預征收制”,即按銷售金額確定一定的比例征收。這就使土地增值稅的征收管理大打折扣,未能發揮其應有的聚財和調控功能。

    當前將土地增值稅從“預征收制”拉回到清算并按實征收,無論是對于強化這一稅種的征收管理,充分發揮其聚財和調控作用,維護國家稅收法規的嚴肅性,還是對于平抑市場房價,使之回歸供需平衡的市場規律都有著積極的現實意義。因此,在土地增值稅的征管上,該清算的一定要清算,絕不能手軟,否則,某些房產商就又會鉆政策的空子,采取一些軟磨硬抗的手段拒絕清算,使土地增值稅的征收管理猶如米湯淘飯——樣板還原,回到預征的老路上。

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